כדאיות הקפאת משכנתא

קוראים רבים פונים אלנו בימים אלו כדי לדעת האם כדאי לנצל את הצעת הבנקים להקפיא את המשכנתא לשלושה או ארבעה חודשים. האם זה כדאי?

לגמרי לא בטוח!

מה זו הקפאת משכנתא?
האפשרות להקפיא משכנתא הינה חלק מכמעט כל חוזה משכנתא סטנדרטי. הקפאת תשלומי משכנתא למספר חודשים מאפשרת לכל מי שמוצא עצמו בבעיה תזרימית בלתי צפויה לקבל מרווח נשימה למספר חודשים.

כמובן שמדובר על הקפאה בהסכמה, כלומר הלווה פונה לבנק, מציג בפניו את הבעיה והבנק מחליט האם לאשר או לדחות את בקשת הלקוח להקפאה זמנית של תשלומי המשכנתא.

ישנם מספר וורסיות להקפאת התשלומים, כאשר הנפוץ ביותר נקרא גרייס מלא. במצב זה לא מבוצעת גביה כלשהיא (הן של הקרן והן של הריבית). קיימת גם אפשרות לבחור בגרייס רגיל כלומר תשלום כעת של הריבית בלבד ודחיית תשלום הקרו.

עקרון שחשוב מאוד להבים הוא שהתשלומים שנדחו מתווספים על ייתר התשלומים ולא דוחים את ההחזרים. כלומר אם לפני ההקפאה נותרו 20 תשלומים של 3,000 ₪ וביצעת הקפאה של 3 חודשים, עתה תחזיר 17 תשלומים כסדרם ואילו השלושה שדחית יתחלקו ב- 17 ויתווספו עליהם כך שהתשלום האחרון יישאר במועדו.

עלות הקפאת תשלומי משכנתא
כמובן שעלות ההקפאה תלויה בגבה המשכנתא, הרכבה מבחינת מסלולי ההלוואה וגבה הריבית וכיו"ב.

לצורך המחשה נניח שיש לך משכנתא ע"ס 1,000,000 ₪ ולטובת החישוב והבנת הרעיון נניח שכולה בריבית קבועה ולא צמודה (קל"ד) של 3.5% למשך 25 שנה (300 חודשים) לפי לוח שפיצר (תשלום קבוע לכל אורך ההלוואה).

המשכנתא תסתיים בכל מקרה בעוד 300 חודשים. כלומר אם תדחה החזרים ב 4 חודשים, יש לחלק את יתרת החוב ל 296 חודשים.
במקור, ההחזר היה קבוע בסך של 5,006 שח כל חודש ומורכב מקרן: 2,090 וריבית: 2,917 (בתשלום הראשון).

כעת, נחשב את עלות הקפאת ההחזרים ל 4 חודשים:

1. גרייס רגיל – תשלום ריבית בלבד למשך 4 חודשים ולאחר מכן חוזרים לשלם 296 תשלומים של ריבית + קרן.

   במצב זה תשלם בארבעה החודשים הראשונים 2,917 ₪ ריבית כל חודש, ואח"כ גובה ההחזר יעלה ל 5,049 ₪ לכל חודש, למשך כל אורך חיי המשכנתא (296 חודשים).

   סיכום – עלות ההלוואה הכוללת התייקרה ב- 4,187 ₪
2. גרייס מלא – 0 תשלומים בארבעת החודשים הקרובים ולאחר מכן 296 תשלומים של קרן + ריבית.
   במצב זה כאמור לא תשלם מאום בארבעה החודשים הראשונים, ולאחר מכן גובה ההחזר יעלה ל 5,108 ₪ לכל חודש, למשך כל אורך חיי המשכנתא (296 חודשים).
   סיכום – עלות ההלוואה הכוללת התייקרה ב- 10,031 ₪

השפעת הקפאת החזרי המשכנתא על דירוג האשראי
למרבה המזל, מאחר שהקפאת המשכנתא מבוצעת בהסכמה, הבנק אינו מדווח על עצירת התשלומים כנתון שלילי ולכן אין להם השפעה (או השפעה זניחה בלבד) על דירוג האשראי.

סיכום
האם לנצל את הצעת הבנקים ולהקפיא את תשלומי המשכנתא?

התשובה כמובן מאוד אישית ותלויה במצב הפיננסי של כל אחד. מי שאין לו בררה יעשה זאת ללא התחשבות בעלות. לעומת זאת – מי שאינו חייב לעצור תשלומים צריך להבין שאין הבדל בין עצירת תשלומי משכנתא לבין לקיחת הלוואה נוספת למשך תקופה ארוכה.

אם אינך צריך הלוואה – אל תיקח אותה רק כי זה אפשרי!

בכל מקרה אין להגיע למצב בו הבנק מסרב לכבד את תשלומי המשכנתא עקב חריגה ממסגרת האשראי. למצב זה תהיה השפעה שלילית וחזקה על דירוג האשראי שלך.